手机中的楼市新闻层出不穷，五部委联合推出的4万亿“白名单”信贷扩容计划如同一颗巨石投入平静的湖面，激起满屏“市场回暖”的涟漪——售楼处到访量翻倍，核心城市二手房带看量上涨三成，房企融资利率跌破4%。这场“新四万亿”的楼市举措，虽未让市场等待过久，却已不再是昔日“普涨狂欢”的再现。
此次的4万亿计划精准地击中了市场的痛点。政策明确表示，年底前将房地产合格项目的“白名单”信贷规模扩大至4万亿，并降低了准入门槛，预计能够救助8000个项目，从根本上解决“保交楼”的信任危机。曾几何时，许多购房者焦急地关注着停工楼盘，房企则因资金链问题陷入困境。如今，政策性银行专项借款、银行信贷主动跟进，保险、信托也通过股权、债权等方式参与其中，那些曾陷入困境的“问题项目”陆续复工，售楼处里展示“现房实景”的招牌愈发引人注目，购房者的观望情绪明显缓解。
更为关键的是，资金并未沿袭过去的“大水漫灌”模式，而是紧随需求与民生。4万亿计划中，一部分资金用于对接100万套城中村和危旧房改造的货币化安置，上海等核心城市的动迁资金中有60%将重新流入楼市，预计可带动60万套新购房需求；另一部分则重点支持改善型住房和城市更新，老旧小区改造、地下管网升级等项目皆在支持之列。2024年城市更新项目已完成投资2.9万亿元，2025年预算内专项投资将进一步加码。房产中介朋友透露目前120-144的改善户型最受欢迎，带看一次即可成交的案例日益增多，而那些配套设施薄弱的远郊刚需盘仍需依靠降价来吸引客户。
与2008年的“四万亿”不同，本次并未引发普涨潮，反而加速了市场的分化。北京、上海、深圳等核心区借助限购放松、房贷利率再降30bp的机遇，成交量率先反弹，房价止跌回稳；二线城市紧随其后回暖，然而三四线城市仍在努力去库存，“鹤化”现象并未因资金注入而有所改观。毕竟，目前20-45岁的主力置业人群净减少600万，首次置业需求持续萎缩，而35-55岁的“卖一买一”改善群体成为市场主力，他们注重产品品质和区位优势，盲目跟风购房。
阳光明媚的午后，小区楼下的中介门店再度热闹非凡，然而海报上已不再有“暴涨”“抢房”的字眼，取而之的是“改善优选”“保交楼安心购”的标语。这场由4万亿驱动的楼市“爆发”，实质上是政策托底的结果，而非炒作狂欢。资金的目标是风险出清和合理需求，背后遵循着“短期稳定、长期改善”的逻辑：短期内通过信贷支持和改造托市，长期则依靠现房销售、REITs税收改革等制度构建坚实基础。
曾经闭眼买房就能赚钱的时代已然逝去，这次4万亿带来的并非普涨红利，而是市场的理性回归。对于真正有住房需求的人们而言，这无疑是一个难得的窗口期；然而对于投机者而言，已无漏洞可寻。不禁让人思考，明年此刻，这些注入市场的资金能否让更多拥有安心的住所，让楼市回归“住有所居”的初心？
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